2.8折起拍的别墅。 截图自瀚海法拍网
记者 李凯旋 北京报道
“几万块钱的费用而已，您买的是几百万元的房子，我们更专业，可以帮您走程序，帮您分析房源的风险。”王甯（化名）对《》记者说，“甚至怎么拍，在哪一轮出价，这在法拍房中都是有讲究的。”王甯是一家北京法拍房中介的工作人员，其对记者表示，北京有很多法拍房中介，大家多数在社交平台发布动态，寻找客户。
数据显示，截至7月底，今年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计约44.6万套，成交量约9.35万套。单月来看，7月份，全国法拍市场新增上拍房源数量约6.1万套，成交量则为1.5万套，法拍房源清仓率13.56%。
行业从业者对《》记者表示，法拍房的成交速度实际上比不过挂牌速度，在所有的物业类型中，住宅清仓率最高。伴随着房地产市场的调整，法拍房正在成为业主的一大置业选择。
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法拍也有门道
伴随着房价持续走弱且“租售比”的提升，法拍房正在获得关注。近期，社交平台上涌现出多篇“捡漏法拍房”的分享帖，法拍房的“购买热”似乎正在蠢蠢欲动。
《》记者在社交平台上以“法拍房”为关键词进行搜索，数十位用户被算法推荐到页面上，他们的昵称或者简介中大多包含“捡漏”“包腾退”这样的字眼。这两个标签恰恰是法拍房最大的标签，不言而喻，“捡漏”意味着法拍房的价格低于当前的市场价，而是否“包腾退”则恰恰是横亘在买家心中最大的焦虑。
今年6月份，法拍平台出现了一套北京丰台的房源，艾果（化名）对《》记者说：“我有在北京购房的资格，而且名下无房，在平台上看了以下图片，觉得还可以，就准备入手这套法拍房。”艾果不熟悉法拍房的购买流程，保险起见，找了一家法拍机构进行签约，达成签约中最吸引艾果的条件是“三个月内无法入住法拍机构会按照原价进行赎回”。
“我和父母朋友提起想要购买法拍房，他们给我发了很多‘避雷帖’，很多人买了法拍房但是无法入住，房子腾退很麻烦。”艾果向《》记者谈及了签约法拍机构的原因。那么，法拍机构能为客户提供哪些服务？王甯表示，一般来说，法拍机构会向客户提供包括产权状态调查、欠费情况调查、租赁关系、居住权、是否涉及案件等方面的咨询服务，
艾果说：“法拍机构认为，能否竞拍成功还是依赖买家的预算。我这套房源有10多个人竞拍，前期我没出价，在最后面一轮加价，依靠这一点拍下了房子。”记者发现，前期按兵不动，最后果断加价出手似乎是能够竞拍成功的秘诀，艾果把这一操作定义为：“不要让其他买家看出你是否想要竞拍成功的真实意图以及你的预算实力。”
5折上拍、7折成交不是少数
王甯对《》记者说，上半年来咨询法拍房的客户数量有所增加，这还是与法拍房的价格低于市场价以及法拍房源增多导致客户可选房源增多有关。
“而且法拍房客户转换率还是比二手房高一些。因为法拍房不能公积金贷款，有些也不能商贷。总的来说，想要入手法拍房的客户资金预算都还可以，而且竞拍价格也不像二手房存在买卖双方博弈，成交方面还是更痛快些。”王甯进一步对《》记者说。
瀚海研究院发布的数据显示，7月份，北京法拍房市场共计成交了199套住宅，其中，朝阳成交46套，海淀成交23套。在已成交的住宅中“捡漏”房源不少。位于朝阳中央别墅区的首创远洋禧瑞春秋项目挂出了一套别墅，并含有2个车位，项目的市场价为3400万元，起拍价仅有1737万元，最终有1位买家报名参与，底价成交，仅为市场价的5.1折。
《》记者注意到，在北京的法拍房市场，或许5折成交算是少见，但5折起拍已经不算新鲜事。公开资料显示，8月29日、9月6日以及9月12日，中央别墅区的顶豪项目九章别墅预计分3批次上架18套房源，标的的起拍总价为10.54亿元，但标的的总市值则是达到22.08亿元。
其中，九章别墅5号楼101号的市场价为2.4亿元，但起拍价仅为6636万元，起拍价是市场价的2.8折。《》记者了解到，5号楼101号的户型是12室6厅8卫，建筑面积为815.31平米，保证金便达到332万元。
“现在北京法拍房源数量较多，总价较高的房源，比如别墅项目折扣力度会大一些。但是大部分住宅项目最终的成交价基本上是较市场价打了7折左右。最近，北京法拍房中商铺的挂牌量有些增加，有的公司会集中挂牌一批商铺，所以会看到同一个商圈在近期上拍很多房源。”王甯对《》记者说明了近期北京法拍房市场的情况。
成交速度赶不上挂牌
与房地产市场调整等多种因素有关，《》记者注意到，法拍房的成交速度难以跑赢法拍房的挂牌速度。
中指法拍数据库监测到的数据显示，截至7月底，今年全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计约44.6万套，较2023年同期46.2万套同比减少约3.5%。但是，累计成交拍品数量约9.35万套，总成交金额为1823.2亿元。其中，累计成交拍品数量同比增加5.3%，而总成交金额则是同比减少约2.97%。计算来看，今年上半年，各类拍品的成交折价率为74.9%。
以重点城市为主，今年前7月份，成都法拍房市场供应新增上拍拍品为1.77万套，但成交则约3960套，清仓率仅为17.95%。此外，在各物业类型中，住宅的清仓率最高，但也未能实现一半的去化，为48.5%。
而在今年7月份，全国法拍市场新增上拍房源数量约6.1万套，成交量则为1.5万套，7月份法拍房源清仓率13.56%。“不过。市场上有一些房源是重复上拍。卖家觉得价格不合适，会申请撤销，然后再接着上拍，持续好几个来回才会成交。”王甯对《》记者表示。
瀚海法拍发布的数据显示，7月份，北京共计挂牌房源1029套，其中住宅挂牌698套，商办挂牌331套。业内担忧，法拍房数量上涨会对二手房乃至新房市场造成冲击。关于此，克而瑞方面认为，分城市能级来看线上配资网，一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，各面积段的市占率均小于二三线城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。
